Der Notartermin ist vorbei, der Kaufvertrag unterschrieben und die Schlüsselübergabe erfolgt. Endgültig unter Dach und Fach ist der Immobilienkauf damit aber noch nicht unbedingt. Denn es kann passieren, dass eine Vertragspartei zurücktritt und die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangt. Ganz so einfach ist das zwar nicht. Bloß weil es sich der Käufer oder Verkäufer anders überlegt, wird der Kaufvertrag nicht gleich aufgehoben. Aber es gibt eben Gründe, die einen Rücktritt rechtfertigen. In diesem Beitrag erklären wir, wann eine Rückabwicklung vom Kaufvertrag durch den Verkäufer der Immobilie möglich ist.
Möchte der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten, sind meistens wesentliche Mängel an der Immobilie der Grund dafür. Im Unterschied dazu wird die Rückabwicklung vom Kaufvertrag durch den Verkäufer der Immobilie vor allem dann zum Thema, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät.
In diesem Beitrag erfährst Du, wann Du als Verkäufer von einem Rücktrittsrecht Gebrauch machen kannst und welcher Schadensersatz Dir dann zusteht.
Der Unterschied zwischen Widerruf und Rücktritt vom Vertrag
Zunächst einmal musst Du zwischen einem Widerruf und einem Rücktritt vom Kaufvertrag unterscheiden. Denn obwohl die Folgen unterm Strich ähnlich sind, sind die Voraussetzungen völlig verschieden.
Das Widerrufsrecht ist eine Vereinbarung, die freiwillig in den Kaufvertrag aufgenommen werden kann. Du kannst Dich also mit dem Käufer darauf verständigen, dass der Immobilienkaufvertrag die Möglichkeit eines Widerrufs vorsieht. Dadurch haben beide Seiten die Möglichkeit, den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist zu widerrufen. Meist beträgt diese Frist 14 Tage. Und es reicht aus, nur den Widerruf zu erklären. Eine Begründung ist nicht notwendig.
Neben dem Widerrufsrecht kann der Immobilienkaufvertrag auch ein Rücktrittsrecht enthalten. Durch so ein vertragliches Rücktrittsrecht ist dann festgelegt, unter welchen Voraussetzungen der Käufer und Du vom Vertrag zurücktreten können. Die Bedingungen für den Rücktritt, zum Beispiel die Zahlung einer Entschädigung an die Gegenseite, können ebenfalls verbindlich vereinbart werden.
Als dritte Variante kommt dann noch das gesetzliche Rücktrittsrecht dazu. Denn auch der Gesetzgeber räumt unter Umständen das Recht auf eine Rückabwicklung vom Kaufvertrag über eine Immobilie durch den Verkäufer und den Käufer ein. Dabei müssen zum gesetzlichen Rücktrittsrecht keine besonderen Regelungen im Kaufvertrag vereinbart sein. Denn anders als das Widerrufsrecht und das vertragliche Rücktrittsrecht, die beide freiwillig sind, besteht das gesetzliche Rücktrittsrecht automatisch.
Wann ist eine Rückabwicklung vom Kaufvertrag durch den Verkäufer der Immobilie möglich?
Zunächst einmal kannst Du als Verkäufer die Rückabwicklung veranlassen, wenn im notariellen Kaufvertrag ein Widerrufsrecht oder ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart ist. Widerrufen kannst Du den Vertrag innerhalb der festgelegten Frist, ohne dass Du Gründe nennen musst. Möchtest Du das vertragliche Rücktrittsrecht nutzen, musst Du die dazugehörigen Vereinbarungen und Regelungen aus dem Kaufvertrag einhalten.
Ist kein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart, bleibt Dir noch das gesetzliche Rücktrittsrecht. Und hier gibt es im Prinzip nur einen Grund, der Deinen Rücktritt rechtfertigt: Der Käufer leistet die Zahlung des Kaufpreises nicht.
Der Käufer kann den Kauf nicht rückgängig machen, weil seine Bank die Finanzierung platzen lässt, er sich finanziell übernommen hat oder sein Budget nicht ausreicht. Durch den Abschluss des Kaufvertrags ist er in der Zahlungspflicht. Dass ihm die Mittel fehlen, ändert daran nichts.
Wann tritt der Zahlungsverzug ein?
Ab wann der Käufer mit seiner Zahlung in Verzug ist, hängt davon ab, was im Kaufvertrag vereinbart ist. Generell tritt der Zahlungsverzug erst dann ein, wenn der Zahlungstermin vorbei ist und der Käufer eine Mahnung über die ausstehende Zahlung bekommen hat.
Allerdings ist es in aller Regel so, dass im notariellen Kaufvertrag schon ein konkretes Datum steht, zu dem die Zahlung erfolgt sein muss. Die andere und häufigere Variante ist, dass es eine Vereinbarung gibt, nach der der Notar dem Käufer mitteilt, wann die Zahlung ansteht. So eine Fälligkeitsmitteilung ist dann an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, zum Beispiel dass der Eintrag der sogenannten Auflassungsvermerkung im Grundbuch erfolgt ist.
In seiner Mitteilung setzt der Notar dem Käufer eine Frist für die Zahlung des Kaufpreises. Die Vorgaben aus § 286 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sind damit erfüllt. Eine zusätzliche Mahnung, um den Käufer in Verzug zu setzen, ist dadurch nicht notwendig.
Welche Rechte hat der Verkäufer, wenn der Käufer nicht zahlt?
Eigentlich könntest Du sofort Maßnahmen ergreifen, wenn der Käufer die Immobilie zum vereinbarten Stichtag noch gar nicht oder nur teilweise bezahlt hat. Eigentlich deshalb, weil Du in der Praxis meist ein bisschen abwarten musst.
Der Grund dafür ist, dass der Notar die Fälligkeitsmitteilung in aller Regel als ganz normalen Brief verschickt. Folglich hat er keinen Nachweis dafür, dass der Käufer das Schreiben bekommen hat und wusste, bis wann die Zahlung fällig war. Deshalb wird der Notar den Käufer üblicherweise noch einmal anschreiben und ihm eine Nachfrist setzen.
Wenn auch diese Nachfrist abgelaufen ist, ohne dass der Käufer den Kaufpreis überwiesen hat, kannst Du die nächsten Schritte veranlassen. Dabei hast Du im Wesentlichen folgende Rechte:
Verzugszinsen
Zunächst einmal kannst Du Verzugszinsen für den Zeitraum fordern, in dem der Käufer mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug war. Dieses Recht ergibt sich aus § 288 BGB. Der Zinssatz beträgt normalerweise fünf Prozentpunkte über dem aktuellen Basiszinssatz. Sieht der notarielle Kaufvertrag eine andere Zinshöhe vor, gilt aber diese Vereinbarung.
Rücktritt und Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags
Du kannst vom Kaufvertrag zurücktreten und seine Rückabwicklung verlangen. Ob es dazu eine vertragliche Vereinbarung gibt oder nicht, spielt keine Rolle. Denn die Rückabwicklung eines Kaufvertrags über eine Immobilie durch den Verkäufer ist bei Zahlungsverzug des Käufers ohnehin durch das gesetzliche Rücktrittsrecht abgedeckt. Du kannst Dich deshalb auf § 323 BGB berufen und musst dem Käufer auch keine weitere Frist mehr setzen.
Schadensersatz
Platzt der Immobilienverkauf, geht das eher selten ohne einen finanziellen Schaden über die Bühne. Allerdings hast Du gemäß § 280 BGB Anspruch auf Schadensersatz.
So kannst Du zum Beispiel verlangen, dass der Käufer die Kosten erstattet, die Dir bei der Durchsetzung Deiner Rechte für die Mahnung oder den eingeschalteten Rechtsanwalt entstanden sind. Auch die Kosten, die der Notar dafür in Rechnung stellt, dass er den Kaufvertrag aufgesetzt, beurkundet und rückabgewickelt hat, kannst Du vom Käufer einfordern.
Ist der Käufer gleich nach Abschluss des Kaufvertrags in die Immobilie eingezogen oder hatte er anderweitig einen Nutzen aus der Immobilie, kannst Du Dir den Mietwertvorteil ersetzen lassen. Gleiches gilt für einen Gewinn, der Dir entgangen ist, weil Du den Verkaufserlös der Immobilie nicht anlegen konntest. Allerdings musst Du nachweisen und beziffern können, dass Du wirklich einen Gewinn erwirtschaftet hättest.
Erzielst Du bei einem späteren Verkauf der Immobilie nur einen geringeren Preis, kannst Du außerdem vom ursprünglichen Käufer verlangen, dass er die Differenz als Schadensersatz übernimmt. An diesem Punkt bist Du aber auch dazu verpflichtet, den Schaden möglichst gering zu halten. Du kannst die Immobilie also nicht als Schnäppchen verschleudern und dann den ersten Käufer zur Kasse bitten. Stattdessen musst Du Dich schon um einen angemessenen Preis bemühen.
Wie geht die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags vonstatten?
Trittst Du vom Kaufvertrag zurück, musst Du beim Notar schriftlich die Rückabwicklung beantragen. Aber keine Sorge, der Notar wird Dir bei diesem Antrag helfen.
Hat der Käufer die Immobilie noch nicht bezahlt, wird er meist auch noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Falls der Eintrag doch schon erfolgt ist, veranlasst Du, dass die Immobilie auf Dich zurück übertragen wird.
Der Notar wird sich anschließend um die Löschung der Auflassungsvermerkung im Grundbuch kümmern. Damit der Vermerk gelöscht werden kann, muss sich der Notar zwar das Okay des Käufers einholen. Hast Du wirksam von Deinem Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht, muss der Käufer der Löschung aber zustimmen. Dazu ist er nach § 346 BGB verpflichtet.
Zu guter Letzt kannst Du Deine Schadensersatzansprüche einfordern. Am Ende sollst Du finanziell wieder so gestellt sein wie vor dem Abschluss des Kaufvertrags.
Welche Alternativen zum Rücktritt gibt es?
Es ist Dein gutes Recht, vom Immobiliengeschäft zurückzutreten und die Rückabwicklung des Vertrags zu verlangen, wenn der Käufer nicht bezahlt. Denn finanzielle Schwierigkeiten entbinden den Käufer nicht von seiner Zahlungspflicht.
Andererseits kann eine Überlegung wert sein, ob Du dem Käufer nicht vielleicht doch eine Art Sonderkündigungsrecht einräumst. Denn wenn der Käufer die Zahlung nicht leisten kann, bringt Dich das letztlich auch nicht weiter.
Andererseits musst Du natürlich nicht vom Kaufvertrag zurücktreten. Stattdessen kannst Du an dem Immobiliengeschäft festhalten und auf die Erfüllung des Kaufvertrags bestehen. In diesem Fall gibt es zwei Möglichkeiten.
Die erste Möglichkeit ist eine Zwangsvollstreckung. Voraussetzung dafür ist, dass der notarielle Kaufvertrag eine sogenannte Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vorsieht. Gibt es so eine Vereinbarung, musst Du nicht erst einen gerichtlichen Titel erwirken. Sondern Du kannst sofort Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Käufer veranlassen.
Die zweite Möglichkeit ist eine Klage. Dazu gehst Du vor Gericht und verklagst den Käufer auf die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.