Ein Hauskauf ist keine spontane Aktion. Das liegt allein schon daran, dass der Kaufpreis so hoch ist, dass der Käufer meist eine Baufinanzierung von der Bank braucht. Außerdem können Käufer und Verkäufer den Vertrag nicht nur untereinander vereinbaren. Stattdessen muss ein Kaufvertrag über eine Immobilie immer notariell beurkundet werden. Doch das heißt nicht, dass sich die Pläne nicht ändern oder keine Umstände auftauchen können, die das Bauvorhaben ernsthaft in Gefahr bringen. Dass Käufer oder Verkäufer über eine Rückabwicklung vom Hauskaufvertrag nachdenken, kommt tatsächlich immer wieder vor. Wir erklären, was Du zum Rücktritt vom Hauskauf wissen solltest.
Hat der Notar den Kaufvertrag über eine Immobilie bereits beurkundet, sind grundsätzlich beide Seiten an die Vereinbarungen gebunden. Allerdings kann es passieren, dass der Verkäufer im Nachhinein bereut, dass er das Haus verkauft hat. Genauso ist möglich, dass der Käufer eine andere Immobilie findet, die ihm viel besser gefällt.
Denkbar ist auch, dass es Probleme mit der Baugenehmigung gibt oder dass Altlasten auftauchen, durch die die Immobilie kaum nutzbar ist. Die Bank kann dem Käufer ebenfalls einen Strich durch die Rechnung machen, weil sie die Finanzierung doch nicht bewilligt.
In solchen Situationen stellt sich die Frage, ob, wann und wie eine Rückabwicklung vom Hauskaufvertrag möglich ist. Wir erklären Dir die Sachlage!
Das Widerrufsrecht und das Rücktrittsrecht
Wenn es um eine mögliche Rückabwicklung des Kaufvertrags geht, musst Du zunächst einmal zwischen dem Widerruf und dem Rücktritt vom Vertrag unterscheiden. Denn obwohl die Folgen ähnlich scheinen, verbergen sich dahinter zwei verschiedene Dinge.
Der notarielle Kaufvertrag über die Immobilie kann ein Widerrufsrecht vorsehen. Dadurch haben der Käufer und der Verkäufer die Möglichkeit, den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist zu widerrufen. Meist beträgt diese Frist 14 Tage. Um das vertraglich vereinbarte Widerrufsrecht zu nutzen, reicht es aus, wenn die jeweilige Vertragspartei den Widerruf innerhalb der Frist erklärt. Begründen muss sie ihre Entscheidung nicht.
Außerdem kann im notariellen Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart sein. Es regelt, unter welchen Bedingungen die Vertragsparteien vom Vertrag zurücktreten können. Dabei kann dann auch festlegt sein, wie lange das Rücktrittsrecht besteht oder ob zum Beispiel eine Entschädigung fällig wird, wenn es zur Rückabwicklung vom Hauskaufvertrag kommt.
Und dann gibt es auch noch ein gesetzliches Rücktrittsrecht. Das gesetzliche Rücktrittsrecht gilt immer dann, wenn der Kaufvertrag keine eigenen Vereinbarungen zum Rücktritt beinhaltet.
Allerdings knüpft der Gesetzgeber eine Rückabwicklung vom Hauskaufvertrag an die Bedingung, dass wesentliche Mängel vorliegen.
Rückabwicklung Hauskaufvertrag wegen Zahlungsverzug
Mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags sind die Vereinbarungen für beide Seiten verbindlich. Ist weder ein Widerrufsrecht noch ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart, kannst Du als Verkäufer nur noch in einem Fall vom Kaufvertrag zurücktreten: Wenn der Käufer nicht bezahlt.
Der Käufer ist durch den Abschluss des Kaufvertrags in der Zahlungspflicht. Und neben dem vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie muss er auch die Nebenkosten wie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer oder die Gebühren vom Grundbuchamt übernehmen. Ein geplatzter Baukredit oder finanzielle Schwierigkeiten ändern nichts daran, dass der Käufer verpflichtet ist, die Zahlung zu leisten.
Natürlich kannst Du Dich mit dem Käufer auf eine Rückabwicklung des Vertrags verständigen. Denn am Ende hast Du auch nichts davon, wenn der Käufer nicht zahlen kann. Trotzdem ist und bleibt es Deine Entscheidung, ob Du in eine Rückabwicklung einwilligst oder auf die Erfüllung des Hauskaufvertrags bestehst.
Wann der Zahlungsverzug eintritt
Der Eintritt des Zahlungsverzugs richtet sich nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag. Generell ist der Käufer in Verzug, wenn die Zahlung fällig war und er eine Mahnung bekommen hat.
Allerdings steht oft schon im Kaufvertrag ein konkreter Termin, zu dem der Käufer bezahlt haben soll. Eine andere Möglichkeit ist, dass es im Vertrag die Vereinbarung gibt, dass der Notar den Käufer über die Fälligkeit informiert.
Diese sogenannte Fälligkeitsmitteilung schickt der Notar dem Käufer zu, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. So eine Voraussetzung kann zum Beispiel sein, dass die Auflassungsvermerkung im Grundbuch eingetragen ist.
In dem Schreiben teilt der Notar dem Käufer dann mit, dass die Zahlung jetzt fällig ist. Außerdem setzt er eine Frist, bis wann der Käufer zahlen soll. Dadurch sind die Vorgaben für den Eintritt des Zahlungsverzugs nach § 286 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erfüllt. Eine zusätzliche Mahnung ist nicht mehr notwendig.
Welche Rechte Du als Verkäufer geltend machen kannst
Sobald der Käufer in Zahlungsverzug ist, könntest Du eigentlich direkt weitere Schritte einleiten. Eigentlich deshalb, weil Du noch einen Moment abwarten musst. Der Grund dafür ist, dass der Notar die Fälligkeitsmitteilung in aller Regel als normalen Brief verschickt. Dadurch kann er aber nicht belegen, dass der Käufer das Schreiben bekommen hat und die Zahlungsfrist kannte.
Daher erstellt der Notar ein zweites Schreiben, in dem er eine Nachfrist setzt. Lässt der Käufer auch die Nachfrist verstreichen, kannst Du von Deinen Rechten Gebrauch machen. Dazu gehört, dass Du dem Käufer Verzugszinsen in Rechnung stellen kannst. Sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde, sind als Verzugszinsen fünf Prozent über dem aktuellen Basiszins üblich.
Außerdem kannst Du vom Hauskaufvertrag zurücktreten und seine Rückabwicklung verlangen. Weil hier die gesetzliche Regelung greift, spielt es keine Rolle, ob im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart war. Und Du musst dem Käufer auch keine weiteren Fristen einräumen. Stattdessen kannst Du Dich auf § 323 BGB berufen.
Anspruch auf Schadensersatz hast Du ebenfalls. Dabei kannst Du zum Beispiel die Notarkosten einfordern, die für das Aufsetzen, das Beurkunden und die Rückabwicklung vom Hauskaufvertrag angefallen sind. Hattest Du einen Anwalt eingeschaltet, kannst Du Dir diese Kosten ebenfalls vom Käufer erstatten lassen.
Daneben kannst Du verlangen, dass Dir der Käufer den Wertvorteil ersetzt, den er durch die Nutzung der Immobilie bereits hatte. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn er direkt nach dem Abschluss des Kaufvertrags in das Haus eingezogen ist.
Findest Du einen neuen Käufer, erzielst aber nur einen geringeren Preis, kannst Du außerdem fordern, dass der ursprüngliche Käufer die Differenz ausgleicht. Allerdings musst Du Dich um einen angemessenen Kaufpreis bemühen. Denn auch wenn Du im Recht bist, musst Du den Schaden gering halten.
Wie die Rückabwicklung vom Hauskaufvertrag abläuft
Willst Du von Deinem Rücktrittsrecht Gebrauch machen, musst Du beim Notar einen schriftlichen Antrag auf die Rückabwicklung des Hauskaufvertrags stellen. Solange der Kaufpreis offen ist, wird der Käufer normalerweise auch noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Falls doch, veranlasst Du, dass das Haus wieder auf Dich übertragen wird.
Der Notar wird sich darum kümmern, dass die Auflassungsvermerkung gelöscht wird. Dafür braucht er zwar die Einwilligung des Käufers. Bei einem wirksamen Rücktritt vom Vertrag ist der Käufer aber dazu verpflichtet, der Löschung zuzustimmen.
Anschließend kannst Du noch Deine Ansprüche auf Schadensersatz durchsetzen. Im Ergebnis solltest Du nach der Rückabwicklung nämlich zumindest finanziell so gestellt sein, als hätte es den Hauskaufvertrag nie gegeben.
Rückabwicklung Hauskaufvertrag wegen Mängeln
Sieht der Kaufvertrag keine eigenen Regelungen zum Widerruf oder Rücktritt vor, kannst Du als Verkäufer nur dann zurücktreten, wenn der Käufer seine Zahlungspflicht nicht erfüllt. Bist Du hingegen der Käufer, können Mängel eine Rückabwicklung vom Hauskaufvertrag rechtfertigen.
Allerdings führen Mängel oder Schäden, die Du im Nachhinein entdeckst, nicht automatisch dazu, dass Du vom Kaufvertrag zurücktreten kannst. Denn meistens schließt der Verkäufer im Kaufvertrag eine Haftung für Mängel aus. Und wenn im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass der Verkäufer nicht für Mängel oder Fehler haftet, kannst Du deswegen auch kein Rücktrittsrecht nutzen.
Wann eine arglistige Täuschung vorliegt
Eine arglistige Täuschung ist gegeben, wenn Dir der Verkäufer absichtlich einen gravierenden Mangel oder einen wichtigen Sachverhalt verschweigt, obwohl ihm klar sein muss, dass dieser Punkt auch für Dich von entscheidender Bedeutung ist.
So ein Mangel wäre zum Beispiel, wenn das Haus mit Rechten Dritter belastet ist, die nicht gelöscht werden können. Oder wenn die Immobilie mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde und Du die Wohnungen darin deshalb nur zu einem festgelegten Preis vermieten kannst. Ein Mangel wäre ebenso, wenn Dir der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit zugesichert hat, die Immobilie in Wahrheit aber Feuchtigkeitsschäden und Schimmel hat.
Dazu kommt, dass die Einschätzung eines Mangels ziemlich unterschiedlich ausfallen kann. Einen Umstand, der aus Deiner Sicht absolut gegen das Haus spricht, kann ein Gericht ganz anders bewerten.
Ein Beispiel: Angenommen, Du wolltest das Haus um eine Etage aufstocken, damit Du oben wohnen und das Erdgeschoss gewerblich nutzen kannst. Vom Bauamt bekommst Du aber weder eine Genehmigung für das zusätzliche Stockwerk noch für die Gewerberäume, weil das Haus in einem reinen Wohngebiet mit begrenzter Bauhöhe steht.
Obwohl Du Deine Pläne deshalb nicht umsetzen kannst, ist im juristischen Sinne kein Mangel gegeben. Denn grundsätzlich spricht nichts gegen die Nutzung der Immobilie. Und der Verkäufer hat mit Deinen Plänen und der Genehmigung für Deinen Bauvorhaben nichts zu tun. Für einen Rücktritt vom Kaufvertrag fehlt deshalb hier die Grundlage.
Bei einem Neubau ist es ein bisschen anders
Kaufst Du eine bestehende Immobilie, gilt letztlich das Motto “gekauft, wie gesehen”. Hat der Verkäufer eine Haftung für Mängel ausgeschlossen und ist im Vertrag kein Widerrufs- oder Rücktrittsrecht vereinbart, kommt ein Rücktritt nur bei arglistiger Täuschung über gravierende Mängel in Frage.
Bei einem Neubau ist die Sachlage anders. Denn hier ist es nicht möglich, die Gewährleistung auszuschließen. Tauchen Mängel auf, muss der Verkäufer oder Bauträger dafür einstehen.
Du musst der Gegenseite aber zunächst die Chance geben, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Juristen sprechen an dieser Stelle von einer Nacherfüllung. Erst wenn die Nacherfüllung scheitert, kannst Du weitere Schritte einleiten.
Welche Rechte Du als Käufer hast
Wenn tatsächlich ein gravierender Mangel vorliegt und der Verkäufer den Fehler innerhalb einer angemessenen Frist nicht beseitigt, kannst Du gemäß § 437 Nr. 2 BGB vom Hauskaufvertrag zurücktreten und die Rückabwicklung verlangen.
In diesem Zuge kannst Du dann auch Schadensersatz einfordern. Dabei kannst Du geltend machen, dass Dir der Verkäufer alle Kosten erstattet, die mit dem gescheiterten Hauskauf zusammenhängen.
Neben dem Kaufpreis der Immobilie gehören dazu zum Beispiel die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt, die Ausgaben für die Baufinanzierung, sämtliche Verfahrenskosten und das Geld, das Du bereits in das Haus investiert hast. Dass Du solche Aufwendungen als Schadensersatz vom Verkäufer verlangen kannst, hat der Bundesgerichthof in einem Urteil bestätigt (BGH-Urteil vom 12. März 2009, Az. VII ZR 26/06).
Eine andere Möglichkeit ist, dass Du Dich mit dem Verkäufer auf eine Minderung des Kaufpreises einigst. In diesem Fall bleibt der Kaufvertrag bestehen. Allerdings überlässt Dir der Verkäufer das Haus zu einem niedrigeren Preis. Und die Praxis zeigt, dass diese Lösung oft wesentlich schneller und leichter zu einem Ergebnis führt, mit dem beide Seiten gut leben können, als eine Rückabwicklung vom Hauskaufvertrag.